固定資産評価業務支援
固定資産税は市町村の基幹税です。弊社は、"不動産鑑定士"の行う標準宅地の鑑定評価と、一般財団法人ＭＩＡ協議会認定の"固定資産業務管理士"の行う固定資産システム評価を２つの柱として、膨大な課税客体について正確かつ効率的な評価を行い、価格の均衡を確保するために取り組んでいます。
用途地区区分から路線価の付設、各筆の評価、家屋・償却資産の評価のアドバイス、土地・家屋事務取扱要領の作成など、固定資産評価全般の業務をサポートします。
固定資産評価業務に携わって３０年以上の実績をベースに、これからも固定資産評価を通じて地域社会に貢献して参ります。
＊ ＭＩＡ協議会は、資産評価、資産管理・運用等に関する研修や調査研究等を行う全国ネットワークです。
＊ 固定資産システム評価とは、用途地区区分から路線価の付設、各筆の評価等に関する一連の作業を、ルールに基づいて系統的に行う評価です。
土地評価のための評価計画
固定資産評価のための土地価格は、３年に１度評価替えを行います。従って、３年間を有効に活用するための評価計画の策定が重要です。
このうち、土地評価に費やすことのできる期間は実質２年弱です。従って、３年間のその時々に予定される課税事務、評価事務、現況調査、資料作成、電算事務等を明らかにして、役割分担を行うことが効率の良い評価替え事務へとつながります。
当社では、工程表やチェックポイント等の作成と共に、評価作業の提案なども含めた総合的な評価計画の策定のサポートをします。
用途地区区分
用途地区区分は、宅地の利用状況が共通な地域を区分することで、状況類似区分、標準宅地の選定、路線価の付設、画地計算法の適用などの基礎となります。
用途地区区分の第一歩は現況の利用状況の把握です。更に、宅地分譲や店舗の出店、あるいは道路整備などの事業計画といった近い将来の変動要因も調査します。
当社では、このような地域に関する多様な要素をＧＩＳなどを用いて地図上に表示し、用途地区区分のサポートをします。
状況類似区分
状況類似区分は、用途地区をさらに「その状況が相当に相違する地域（地区）」に区分したものです。特に適切な標準宅地の選定や路線価の付設などに大きく関わります。
当社では、街路の状況、価格形成要因（街路・交通接近・環境・行政）などの区分基準に関する要素をＧＩＳなどを用いて地図上に表示し、状況類似区分のサポートをします。
標準宅地の選定
標準宅地は、状況類似地域（地区）内の評価の均衡及び周辺の状況類似地域（地区）間の評価の均衡を保持するための基礎となる宅地です。
また、標準宅地の選定は、その後に行われる鑑定評価にも大きく影響します。
主要な街路の選定や選定基準の適用、あるいは選定替えの適否の判断などの事務作業は、地域の実情に精通しており、鑑定評価と固定資産評価との関連も熟知している者が行う必要があります。
当社では、ＧＩＳなどを用いて選定結果や現地調査の結果を確認し、不動産鑑定士の意見も取り入れて、標準宅地の選定のサポートをします。
画地認定
固定資産評価で取り扱う土地は、原則として１筆を１画地として評価しますが、現況利用から隣接する２筆以上の土地を１画地として評価する場合も多くあります。
従って、画地の認定次第では評価額が大きく異なる場合があり注意が必要です。
そのため、画地の認定基準の文書化、図などを用いた画地の認定例の作成、実際に画地認定された事例の整理などが重要です。
当社では、これらの必要事項を網羅し、客観的かつ効率的に画地認定を行うための画地認定マニュアル作成のサポートをします。
地目認定
固定資産税における地目認定は、賦課期日の土地利用の状況と利用目的により行うことが基本です。
評価実務に当てはめて地目認定を行うと、９つの地目は更に細分化されることとなり、地目認定マニュアルは不可欠と云えます。
当社では、細分化された地目認定基準の文書化、写真などを活用にした地目判定基準の作成、地目認定のための実地調査の手順等、必要事項を網羅し、客観的かつ効率的に地目認定を行うための地目認定マニュアル作成のサポートをします。
地積認定
固定資産税における地積認定は、原則として土地登記簿に記載された地積を採用します。しかし、土地登記簿に登記されている地積による認定が著しく不適当な場合や、土地登記簿に登記されていない土地の地積認定を行うなどの例外も実在します。
当社では、分割課税の取扱い、土地区画整理事業や国土調査が実施された土地の対応、地積調査の手順など、必要事項を網羅し、客観的かつ効率的に地積認定を行うための地積認定マニュアルの作成のサポートをします。
路線価の付設
路線価の付設は、主要な街路とその他の街路のほぼ全てに行われるもので、事務作業の量が膨大になる傾向があります。また、作業手順が明確でないとバランスの良い路線価の付設が実現できません。
路線区分、現地調査、価格形成要因の把握、比準表の作成、電算処理、価格検証、路線価図の作成といった一連の手順を経て作業が行われる必要があります。
当社では、ＧＩＳや路線価算定システムなどを用いて路線区分や価格検証を行い、不動産鑑定士の意見も取り入れて、路線価の付設のサポートをします。
所要の補正
所要の補正（市町村長所要の補正）は、個々の画地（宅地）毎に価格事情を反映する性格のため、今日では数多くの種類が採用されています。
補正率の設定については「画地計算法の付表」や「宅地の比準表」を基礎とすることとされていますが、補正の種類によっては不十分な場合があります。
また、個々の画地に適用するため、所要の補正の種類によっては対象となる筆が膨大になる可能性があります。
当社では、補正率の設定に当って、不動産鑑定士の意見を取り入れるとともに、作業手順や作業工程なども含めた総合的な計画のもと、所要の補正の適用についてサポートします。
雑種地の評価
雑種地は、雑種地以外のどの地目にも認定されない土地であり、その現況は多岐にわたり、その価格水準も大きく異なります。
従って、雑種地以外の地目の評価とのバランスを考慮しながら現況に応じた評価方法を確立することは、固定資産評価のなかでも難易度が高いといえます。
また、雑種地と認定される土地自体の筆数も膨大であることから、見直しには相当の事務作業が発生し、評価替えの3年間で計画的に行うことが必要です。
当社では、評価手順の作成、評価方法の作成、現地調査、資料の作成、結果の検証など総合的な見地のもと、雑種地の評価の見直しについてサポートします。
家屋評価
家屋評価における「需給事情による減点補正」について、最高裁の判例でも示されたとおり、補正率の適用が必要な場合があります。
補正率の適用に当たっての判断には、様々な項目についての調査が必要となり、さらにその分析も必要です。その上で補正率を設定することになりますが、専門家による数値の検証が有効と考えます。
当社では、補正率設定のための調査や分析を行い、さらに不動産鑑定士による補正率の検証も含めて、需給事情による減点補正のサポートをします。
償却資産の把握・調査
固定資産は、その状況を把握するため課税庁での実地調査を毎年少なくとも１回実施することとなっています。償却資産も例外ではありませんが、納税者からの申告のみでは的確な課税客体の把握に限度があります。
当社では、ＭＩＡ協議会のノウハウを活用し、調査手順、実施計画などの提案から、償却資産の把握や調査についてのサポートをします。
土地評価事務取扱要領の作成
土地評価事務取扱要領は単なる作業マニュアルではありません。評価や課税事務に対する問題点を洗い出し、あるべき方向性の検討を重ねながら、評価事務のご担当の方々と一緒に作成するものです。
その結果として、土地評価事務の客観性を確保し、納税者に評価課税の根拠をきちんと説明できる貴重な実務書が出来上がります。
情報公開が進むなか、縦覧などの窓口業務対応にも必須アイテムといえます。
当社では、ＭＩＡ協議会のノウハウを活用し、コンサルティングも含めた「土地評価事務取扱要領」の作成のサポートをします。
家屋評価事務取扱要領の作成
家屋評価事務取扱要領は単なる作業マニュアルではありません。評価事務の実務書として有用であるだけでなく、納税者への説明根拠として、事務の引継書として、また地方税法の改正等を的確に反映するツールとして、様々な場面でお使いいただけます。
当社ではＭＩＡ協議会のノウハウを活用し、コンサルティングも含めた「家屋評価事務取扱要領」の作成のサポートをします。
窓口対応、審査申出の対応等
固定資産税の情報公開制度については既に浸透し、固定資産税に対する納税者の関心も高まっています。
当社では、窓口対応のレベルアップのため評価事務を中心とした「職員研修のプログラム」を用意しています。
審査申出の対応には、論点整理の助言や、弁明書作成に対する助言等を行っています。
当社では、ＭＩＡ協議会を通じ全国ネットで収集した対応例などを活用し、的確な窓口対応、審査申出の対応等についてサポートします。
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